Locazione: guida e regole

La locazione di un immobile, comunemente nota come “affitto”, è un passo importante sia per i proprietari che per gli inquilini. Per garantire una transazione senza intoppi e rispettare le leggi vigenti, ecco una guida sulle regole da seguire quando si affitta una proprietà.

Cos’è la Locazione?

La locazione è un contratto tra un locatore (il proprietario dell’immobile) e un conduttore (l’inquilino). In base a questo accordo, il locatore concede all’inquilino il diritto di godere dell’immobile per un periodo specifico in cambio di un canone di locazione.

Scelta del Contratto

La legge offre diversi schemi di contratto, e le parti coinvolte devono fare riferimento a uno di questi. Alcuni schemi lasciano maggiore autonomia alle parti, mentre altri sono più rigidi. Vediamoli:

1. Contratto a canone c.d. libero: È il più utilizzato perché permette alle parti di determinare sia il contenuto delle clausole che il prezzo. Le parti possono decidere autonomamente le condizioni contrattuali, ma la durata è stabilita dalla legge (di solito quattro anni, rinnovabili automaticamente).
2. Affitto a Canone Concordato: Questo schema prevede un canone concordato tra le parti, con limitazioni sulla variazione del prezzo, ma con agevolazioni di carattere fiscale.
3. Locazione Transitoria: Adatta per contratti brevi (fino a 18 mesi) e per specifiche esigenze (ad esempio, studenti).
4. Locazione per Studenti: Pensata per studenti universitari, con regole specifiche.
5. Locazione Stagionale: Per affitti temporanei, come case vacanze.

Requisiti per Dare in Affitto un Immobile

Prima di mettere in locazione un immobile, assicurati di:

1. Avere a Norma gli Impianti: L’immobile deve avere impianti (luce, gas, scarichi, riscaldamento, caldaia, ecc.) conformi alle normative.
2. Assicurarti che gli Elettrodomestici Funzionino: Tutti gli elettrodomestici messi a disposizione dell’inquilino devono essere funzionanti.
3. Verificare l’Assenza di Ipoteche o Pignoramenti: Non devono esserci ipoteche, pignoramenti o debiti pendenti con l’Agenzia delle Entrate Riscossione.
4. Consegnare l’Appartamento Pulito: Al momento della consegna, l’appartamento deve essere pulito e in buone condizioni.

Registrazione del Contratto

Dal 2016, è il locatore che deve registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. La registrazione è obbligatoria per contratti superiori a un mese.

Obblighi del conduttore

La locazione di un immobile implica una serie di obblighi per il conduttore (l’inquilino). Ecco cosa deve tenere a mente:

1. Pagamento del Canone di Locazione: Il conduttore è tenuto a pagare puntualmente il canone di locazione concordato. Questo è l’obbligo principale e fondamentale.
2. Manutenzione dell’Immobile: Durante il periodo di locazione, il conduttore deve mantenere l’immobile in buono stato di pulizia e conservazione. Questo include la cura degli spazi comuni e delle parti dell’immobile a cui ha accesso.
3. Diligenza del Buon Padre di Famiglia: Il conduttore deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia nell’uso dell’immobile. Ciò significa utilizzarlo secondo l’uso specificato nel contratto o secondo l’uso che può essere presumibile dalle circostanze. Non è consentito modificare la destinazione pattuita o quella insita nella natura della proprietà.
4. Perdita e Deterioramento della Cosa: Il conduttore è responsabile nei confronti del locatore per la perdita e il deterioramento dell’immobile durante la locazione. Anche se la causa è un incendio, il conduttore deve rispondere. Tuttavia, può dimostrare che la perdita o il deterioramento non sono imputabili a lui.
5. Riconsegna dell’Immobile al Locatore: Alla fine del contratto, il conduttore è tenuto a riconsegnare l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto. Se le parti non hanno redatto una descrizione dettagliata, si presume che l’immobile sia stato ricevuto in buono stato di manutenzione. Se ci sono vizi che diminuiscono l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

Obblighi del locatore

La figura del locatore, ovvero il proprietario dell’immobile, ha specifici obblighi nei confronti del conduttore (l’inquilino) durante la locazione. Ecco cosa deve tenere a mente:

1. Consegna dell’Immobile in Buono Stato: Il locatore deve consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione al momento dell’inizio della locazione. Questo significa che l’immobile deve essere abitabile e privo di difetti che ne precludano l’uso convenuto.
2. Manutenzione Durante la Locazione: Nel corso della locazione, il locatore è tenuto a mantenere l’immobile in uno stato da servire all’uso convenuto. Ciò implica la cura degli impianti, delle parti comuni e delle eventuali riparazioni necessarie.
3. Garanzia del Pacifico Godimento: Il locatore deve garantire al conduttore il pacifico godimento dell’immobile durante tutta la durata della locazione. Questo significa che il conduttore deve poter usufruire dell’immobile senza interferenze o molestie da parte del locatore o di terzi.
4. Comunicazioni Obbligatorie: Inoltre, il locatore ha alcuni obblighi di comunicazione:
   • Deve comunicare entro 48 ore all’autorità locale di Pubblica Sicurezza la cessione del godimento di un alloggio o di parte di esso in uso esclusivo.
   • Deve comunicare per iscritto entro 48 ore all’autorità locale di Pubblica Sicurezza la cessione del godimento dell’immobile ad uno straniero o ad un apolide.
5. Rispetto dei Tempi e delle Procedure: Il locatore deve rispettare i tempi e le procedure previste dalla legge per eventuali comunicazioni, adempimenti e risoluzioni.

In sintesi, affittare un immobile richiede attenzione ai dettagli, rispetto delle leggi e collaborazione tra le parti coinvolte. Con queste regole in mente, puoi affrontare la locazione con maggiore sicurezza e trasparenza.